נכסי-לשם-נדל"ן

הצנחנים 4 כפר מלל  . טל. 09-7482543  .   נייד 050-4413458

banner

 רבים ממוכרי הנכסים (פרטיים ויוקרתיים,מסחריים,וחקלאים) נתקלים בדרישה מצד מתווכי הנדל"ן כי המקרקעין המוצעים למכירה ימסרו לטיפולם הבלעדי. לפיכך, לא אחת נשאלת השאלה האם במקרה בו המתווך קיבל עסקת מקרקעין לטיפולו הבלעדי, יכול הוא לדרוש דמי תיווך בגין עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות- גם אם הוא לא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בעסקה זו?

וכאן נשאלת שאלה נוספת - האם על מתווך שקיבל לטיפולו המיידי עסקת מקרקעין, לבצע פעולות מיוחדות ואחרות מזה של מתווך אשר קיבל לטיפולו עסקת מקרקעין שלא בבלעדיות? כמו כן, מהו משך תקופת הבלעדיות המקסימאלי במסגרתה יכול המתווך לשמש כמתווך בלעדי?

בהערת אגב נוסיף שאחת הסיבות המוצדקות לבלעדיות היא כי מתווך מקומי כמו למשל מתווך באזור השרון,רעננה והסביבה מכיר מקרוב את השטח ולכן הוא יכול למצוא קונה באופן מהיר יותר מאשר מתווך שלא מכיר היטב את האזור.

במאמר זה ננסה לתת הסבר ותשובות לסיטואציה לא פשוטה זו

נתחיל בהבאת הסעיפים בחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו – 1996 ( להלן:חוק המתווכים).

חוק המתווכים קובע כי ניתן לתת למתווך במקרקעין בלעדיות לעניין מקרקעין המוצעים למכירה על ידי מוכר, ובלבד שהתקיימו התנאים הבאים:

1) הלקוח אישר, על גבי מסמך נפרד, את הסכמתו ליתן למתווך את עסקת התיווך במקרקעין בבלעדיות ואת תקופת הבלעדיות.
2) במהלך תקופת הבלעדיות ביצע המתווך "פעולות שיווק" (כמפורט בנספח) שמטרתן תיווך במקרקעין.

 

השאלה -מהי תקופת הבלעדיות המכסימלית בהסכמי תיווך במקרקעין?

חוק המתווכים קובע כי תקופת הבלעדיות, למעט לעניין דירה, לא תעלה על שנה מהיום בו חתם הלקוח על ההזמנה. היה והצדדים לא קבעו, בהסכם ההזמנה, את משך תקופת הבלעדיות – לא תעלה תקופת הבלעדיות על תשעה חודשים.

 

מהי תקופת הבלעדיות המכסימלית בהסכמי תיווך בעניין דירות?

חוק המתווכים קובע כי תקופת הבלעדיות לא תעלה על 6 חודשים. היה והצדדים לא קבעו בהסכם את משך תקופת הבלעדיות לעניין מכר דירה- תסתיים התקופה בתום 30 יום מהיום בו חתם הלקוח על ההזמנה.

חוק המתווכים קובע כי באם לא ביצע המתווך, בתום שליש מתקופת הבלעדיות כאמור לעיל, פעולות שיווק, תגיע תקופת הבלעדיות לסיומה.

 

מה הם פעולות שיווק על מתווכים שקיבלו לידיהם עסקת מקרקעין לטיפול בלעדי לבצע?

על מתווך במקרקעין בבלעדיות לבצע לפחות שתי פעולות שיווק מבין הפעולות המנויות להלן, אלא אם כן סוכם כי תבוצע פעולה אחת מבין הפעולות המנויות להלן וכן פעולה נוספת עליה סוכם בין הצדדים:

א. פרסום באמצעות שילוט
ב. פרסום בקרב קהל לקוחות המופיע במאגר המשרד המשווק
ג. פרסום בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות
ד. הזמנת רוכשים פוטנציאלים לבקר בנכס
ה. פרסום בעיתון מקומי/עיתון המיועד לקהל יעד מסוים לפי בחירת הלקוח
ו. הזמנת חמישה מתווכים לפחות, הפעילים באותו ישוב בו מצוי הנכס, לשם שיתוף פעולה לשם מכירת הנכס. כאן יש יתרון דווקא לישובים חמים, לדוגמה, יהיה קל יותר למצוא חברות תיווך בהוד השרון, רעננה והסביבה מאשר ביישובים פחות מבוססים ומבוקשים.

 

האם מתווך שקיבל לידו תיווך בבלעדיות זכאי לקבל שכ"ט גם אם הוא לא היה הגורם היעיל אשר הביא להתקשרות בהסכם מכר?

מתווך, שלא קיבל לידיו את המקרקעין לטיפול בלעדי, זכאי לדמי תיווך רק אם הוא היה "הגורם היעיל שהביא להתקשרות". האם אותו עקרון חל כאשר מדובר במתווך אשר קיבל לידו את המקרקעין בבלעדיות? חוק המתווכים קובע כי מתווך שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק הנ"ל – חזקה שיהיה הגורם היעיל שהביא להתקשרות.

 

לאור האמור לעיל, נשאלת השאלה- האם כשנחתם הסכם הבלעדיות מתייתר הצורך להוכיח כי המתווך היה "הגורם היעיל שהביא להתקשרות"?

בת"א 2012/04 (מחוזי ת"א) גופר נ. קאופמן קבע בית המשפט, כי בטרם התיקון לחוק המתווכים (אשר תחילתו לגבי עסקאות שנכרתו לאחר 9.12.04 ) – השאלה האם אי היותו של מתווך הגורם היעיל בעסקת מקרקעין שוללת ממנו את הזכות לדמי תיווך הייתה שנויה במחלוקת.

יש כאלו שראו את המתווך כזכאי לדמי תיווך גם אם לא היה הגורם היעיל, ובלבד שהעסקה נכרתה בתקופת בלעדיות ויש כאלה שסברו ההפך.

בפס"ד זה צידד בית המשפט באסכולה הראשונה, וקבע כי מאחר והעסקה בוצעה טרם התיקון לחוק, הרי שיש תוקף חוקי להסכם בלעדיות לפיו מתווך זכאי לדמי תיווך גם אם לא היה הגורם היעיל במכירה.

בית המשפט קבע , כי לאחר התיקון לחוק המתווכים , אין הסכם הבלעדיות קובע אוטומטית זכאית לדמי תיווך גם אם לא היה המתווך הגורם היעיל. החוק קובע חזקה, לטובת המתווך, כי אם ביצע את פעולות השיווק- חזקה כי היה הגורם היעיל.

ואולם , חזקה זו ניתנת לסתירה ואם הוכיח הרוכש כי חרף פעולות השיווק שביצע המתווך, הוא לא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בעסקה, לא יהיה זכאי המתווך לדמי תיווך.

יחד עם זאת יש לזכור, כי במקרים בו יש ניסיון לעקוף את המתווך, על ידי נקיטת הליכים יזומים כגון פנייה למתווכים אחרים או דחית הקונה הפוטנציאלי לתאריך שלאחר סיום תקופת הבלעדיות- היא פעולה בחוסר תום לב, אשר מונעת מהמתווך להיות "הגורם היעיל", ובגינה עשוי המתווך לזכות בפיצויים גם אם הוא לא היה המתווך שהביא בסופו של דבר להתקשרות העסקה.